התשובה הקצרה והכואבת היא שאין יעד אחד מושלם, אלא יש יעד שמתאים לפרופיל הסיכון הספציפי שלכם לשנת 2026. אם אתם מחפשים יציבות ושקט נפשי לטווח ארוך למרות חסמי כניסה גבוהים יותר, פורטוגל היא עדיין המלכה הבלתי מעורערת. אם אתם מחפשים את הפוטנציאל הגבוה ביותר לעליית ערך (Capital Appreciation) ומוכנים לקחת סיכון בירוקרטי מסוים, יוון באזורי ה"טיר 2" (Tier 2) היא המקום שלכם. לעומת זאת, אם המטרה היא תזרים מזומנים מיידי וגבוה עם מיסוי חברות נוח, קפריסין מנצחת בנוקאאוט. שנת 2026 מביאה איתה מציאות חדשה של ריביות מתייצבות ורגולציה מחמירה, והכסף החכם כבר לא זורם לכל דירה באתונה או ליסבון, אלא מחפש בפינצטה את ההזדמנויות הבאות.
הכנו עבורכם את המדריך המקיף והעדכני ביותר שיעשה לכם סדר בבלאגן, יחסוך לכם טעויות של מאות אלפי שקלים ויעזור לכם להבין איפה באמת כדאי לשים את ההון המשפחתי שלכם.
מדוע ההחלטה הזו מרגישה כל כך כבדה ומפחידה?
אנחנו מכירים את התחושה הזו היטב. הרגע הזה שבו אתם עומדים לבצע העברה בנקאית של סכום שעבדתם עליו עשור שלם, והיד רועדת קצת על העכבר. זה לא רק הכסף. זה החלום על חופש כלכלי, הפחד מלעשות טעות פטאלית בארץ זרה שבה אתם לא דוברים את השפה, והחשש שההבטחות הוורודות על תשואות דו ספרתיות יתבררו כמגדלים פורחים באוויר. השקעה בנדל"ן מעבר לים היא מסע רגשי לא פחות מאשר מסע פיננסי. בשנת 2026, כשהשווקים הפכו למתוחכמים יותר והרגולטורים באירופה סגרו המון פרצות שהיו קיימות בעבר, הצורך בביטחון הופך לקריטי. המטרה שלנו כאן היא להחליף את הפחד בידע, ואת אי הוודאות באסטרטגיה ברורה. דמיינו שאתם נכנסים לחדר חשוך עם פנס רב עוצמה. זה בדיוק מה שנעשה כעת עבורכם.
מה קרה לשוק היווני והאם הרכבת כבר יצאה מהתחנה?
יוון של 2026 היא לא יוון של 2020. אם בעבר יכולתם לקנות שתי דירות במרכז אתונה ב 250,000 אירו ולקבל ויזת זהב, היום המציאות השתנתה לחלוטין. הממשלה היוונית, בניסיון לצנן את שוק הדיור עבור המקומיים, הקפיצה את רף הכניסה באזורי הביקוש (אתונה, סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני) לסכומים של 800,000 אירו. המהלך הזה יצר אפקט דומינו מרתק. המשקיעים לא נעלמו, הם פשוט זזו הצידה.
כיום, ההזדמנות האמיתית ביוון נמצאת בפריפריה המתפתחת ובאזורים שעדיין נהנים מרף השקעה נמוך יותר, אך מציגים פוטנציאל תיירותי אדיר. תחשבו על זה כמו על יין טוב. האזורים המרכזיים הם כמו יין שכבר התיישן ועולה הון, אבל האזורים החדשים הם הענבים שרק נבצרו ויש להם פוטנציאל להפוך לבציר משובח. הערים כמו פטרס (Patras) או אזורים מסוימים בכרתים ופלופונס הפכו ליעד חם. התשואה ביוון עדיין נחשבת לגבוהה יחסית לאירופה, והיא נעה סביב 5% עד 7% ברוטו בשכירות לטווח ארוך, ובשכירות קצרת מועח המספרים יכולים להיות כפולים, אם כי שם הניהול תובעני הרבה יותר.
היתרון הגדול של יוון נשאר מחירי המ"ר. גם ב 2026, המחיר למטר ביוון נמוך משמעותית מאשר בישראל או במערב אירופה. עם זאת, הבירוקרטיה היוונית היא עדיין "הפיל שבחדר". תהליכי הרישום, הטאבו (Land Registry) והבדיקות המשפטיות דורשים סבלנות של ברזל ועורכי דין מקומיים שסומכים עליהם בעיניים עצומות.
האם קפריסין היא באמת גן העדן למשקיעים או בועה שעומדת להתפוצץ?
קפריסין עברה מהפכה של ממש. היא הפכה מאי של תיירות נופש למרכז עסקים בינלאומי, מעין "עמק הסיליקון של הים התיכון". העיר לימסול, למשל, מזכירה במחירים ובאופי שלה את תל אביב, עם מגדלי יוקרה וחברות פינטק ופורקס שמעסיקות אלפי עובדים זרים בעלי שכר גבוה. זהו קהל היעד שלכם כשוכרים. יציב, איכותי ומשלם בזמן.
אבל יש כאן "אבל" גדול. מחירי הכניסה בקפריסין, במיוחד בלימסול ובפאפוס, עלו בצורה דרמטית. ב 2026, למצוא דירה ראויה להשקעה בפחות מ 200,000 אירו באזורי הביקוש זו משימה כמעט בלתי אפשרית. בנוסף, נושא המע"מ (VAT) על נכסים חדשים הפך למורכב יותר עם השנים, והמיסוי דורש תכנון קפדני.
היתרון העצום של קפריסין הוא שיטת המשפט המבוססת על החוק האנגלי, מה שמקנה ביטחון רב למשקיעים זרים, והעובדה שהכל מתנהל באנגלית. אם יוון היא הלב והרגש, קפריסין היא הראש והמחשבון. התשואות כאן סולידיות יותר, סביב 4% עד 6%, אבל הסיכון ל"הפתעות" נמוך יותר בהשוואה לשכנה היוונית. עם זאת, אסור להתעלם מהסיכון הגיאופוליטי התמידי של האי המחולק, למרות שהכלכלה הוכיחה עמידות מרשימה.
מה קורה בפורטוגל אחרי השינויים בויזת הזהב?
רבים הספידו את פורטוגל ביום שבו הודיעו על ביטול המסלול הישיר של רכישת נדל"ן למגורים לצורך קבלת דרכון. אבל כמו עוף החול, השוק הפורטוגלי המציא את עצמו מחדש. ב 2026 פורטוגל היא יעד למשקיעים שמחפשים ביטחון ברמה של מערב אירופה. אמנם כבר אי אפשר לקנות דירה ולקבל אזרחות בקלות כמו פעם, אבל האטרקטיביות של המדינה לא נעלמה.
הביקוש לשכירות בערים כמו ליסבון ופורטו הוא עצום, וההיצע פשוט לא מדביק את הקצב. זה יוצר לחץ מחירים ששומר על ערך הנכסים גבוה. פורטוגל של היום מתאימה למשקיעים "סולידיים פלוס". אלו שלא מחפשים להתעשר מכה אחת, אלא רוצים להגן על ההון שלהם מפני אינפלציה ולקבל תשואה דולרית (או אירו) יציבה.
ההזדמנויות בפורטוגל זזו פנימה, אל תוך היבשת, וצפונה. ערים אקדמיות וערים לווייניות לליסבון מציעות כרטיסי כניסה זולים יותר ותשואות שנושקות ל 5% נטו. מערכת המס הפורטוגלית ידידותית יחסית, במיוחד אם משכירים לטווח ארוך (ישנן הטבות מס משמעותיות על חוזים ארוכי טווח שמטרתן לעודד יציבות בשוק השכירות).
כיצד משווים את המספרים "ראש בראש"?
כדי לעשות לכם סדר בעיניים, בנינו טבלה שמרכזת את הנתונים הקריטיים לשנת 2026. הנתונים הללו הם ממוצעים ונועדו לתת קנה מידה להשוואה.
| פרמטר להשוואה | יוון (אזורי צמיחה) | קפריסין (ערים מרכזיות) | פורטוגל (פריפריה וערים משניות) |
| מחיר כניסה סביר | 120,000 אירו | 220,000 אירו | 180,000 אירו |
| תשואה ממוצעת (ברוטו) | 5% עד 7% | 4% עד 6% | 3.5% עד 5.5% |
| פוטנציאל עליית ערך | גבוה מאוד (High Risk, High Reward) | בינוני ויציב | בינוני (שוק בוגר) |
| בירוקרטיה ורישום | מורכבת ואיטית | יעילה, מבוססת חוק אנגלי | מסודרת אך איטית לעיתים |
| מס רכישה (הערכה) | כ 3% | משתנה (תלוי מע"מ) | כ 6% עד 8% |
| קהל יעד לשכירות | תיירים, נוודים דיגיטליים | עובדי הייטק, משפחות | מקומיים, סטודנטים |
איזה סוג משקיע אתם צריכים להיות עבור כל מדינה?
זהו אולי החלק החשוב ביותר במאמר. ההתאמה בין האופי שלכם לאופי ההשקעה היא קריטית להצלחה ולשינה טובה בלילה.
עבור יוון, אתם צריכים להיות יזמים בנשמה. אתם צריכים להיות מוכנים לנסוע לראות את הנכס, להתמודד עם שיפוצניק שאולי יאחר בשבוע (או חודש), ולהבין שאתם קונים פוטנציאל. זה מתאים למי שיש לו אורך נשימה וכסף פנוי שהוא לא צריך "למחר בבוקר". האנלוגיה הטובה ביותר היא רכישת מניית צמיחה של חברה טכנולוגית צעירה. התנודתיות קיימת, אבל אם זה מצליח, זה מצליח בגדול.
עבור קפריסין, אתם משקיעים פרגמטיים. אתם מחפשים קרבה לישראל (40 דקות טיסה), שליטה ונוחות. מתאים מאוד למשקיעים שרוצים להיות מסוגלים "לקפוץ" לנכס לסוף שבוע ולשלב ביזנס ופלז'ר. זהו סגנון השקעה של "אג"ח קונצרני" תשואה טובה, סיכון מדוד, וחברה מוכרת.
עבור פורטוגל, אתם משקיעים אסטרטגיים לטווח ארוך. אתם חושבים על הפנסיה ועל הדור הבא. אתם לא מחפשים הרפתקאות אלא בטון יציב במדינה מערבית מתוקנת. אתם מוכנים לשלם פרמיה על הביטחון הזה. זה כמו להחזיק זהב או מדד S&P 500 בתיק ההשקעות. משעמם? אולי. בטוח? כנראה שכן.
מהם הסיכונים שאף אחד לא מספר עליהם?
בעולם ההשקעות נדל"ן, אין ארוחות חינם. בשנת 2026, אחד הסיכונים הגדולים ביותר הוא הרגולציה המשתנה. ראינו את זה בברצלונה כשאסרו על Airbnb, ראינו את זה בליסבון עם הגבלת הרישיונות. הסיכון שיום אחד העירייה תחליט שאסור לכם להשכיר לטווח קצר הוא ממשי וקיים בכל שלושת היעדים, אם כי ביוון האכיפה כרגע רופפת יותר (אך מתהדקת).
סיכון נוסף הוא שער המטבע. אמנם שלושת המדינות הן בגוש האירו, אבל עבור משקיע ישראלי שההון שלו בשקלים, התחזקות האירו יכולה להיות חרב פיפיות. מצד אחד הנכס שווה יותר שקלים, מצד שני הכסף שאתם צריכים להביא מהבית "מתייקר".
ולבסוף, סיכון "הישראלי המצוי". באזורים מסוימים בקפריסין וביוון נוצרו "גטאות" של משקיעים ישראלים. כשכולם קונים באותו בניין וכולם מנסים להשכיר באותו זמן, המחירים יורדים והתשואה נשחקת. החוכמה היא לחפש איפה המקומיים גרים או איפה התיירים האירופאים (גרמנים, אנגלים) אוהבים לשהות, ולאו דווקא איפה שהמתווך הישראלי מוכר לכל החברים שלכם.
שאלות ותשובות שיעשו לכם סדר
שאלה: האם כדאי לקחת משכנתא מקומית או למנף נכס בישראל?
תשובה: ב 2026, הריביות באירופה התייצבו אך הן עדיין לא אפסיות. בנקים בפורטוגל ובקפריסין פתוחים יחסית למשקיעים זרים ומעניקים מימון של עד 50% ולעיתים 60%. ביוון זה הרבה יותר מורכב וכמעט בלתי אפשרי לזרים לקבל מימון בנקאי רגיל. לכן, לרוב עדיף להגיע ליוון עם כסף נזיל ("Cash Money"), בעוד שבפורטוגל וקפריסין ניתן ורצוי לבדוק אופציית מינוף מקומי כדי לשפר תשואה על ההון העצמי.
שאלה: האם אני חייב להקים חברה כדי לקנות נכס?
תשובה: לא חובה, אבל לעיתים משתלם. ביוון ובפורטוגל רוב המשקיעים הפרטיים הקטנים קונים כאנשים פרטיים כדי לחסוך בעלויות הקמה ותחזוקת חברה. בקפריסין, אם אתם מתכננים לקנות פורטפוליו של מספר נכסים, הקמת חברה (SPV) עשויה להיות משתלמת מאוד מבחינת מיסוי והגנה משפטית. תמיד היוועצו ברואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי לפני קבלת ההחלטה.
שאלה: מה קורה אם אני רוצה למכור את הנכס אחרי שנתיים?
תשובה: כאן פורטוגל ויוון מענישות אתכם במיסוי רווחי הון אם לא החזקתם בנכס תקופה מסוימת. נדל"ן הוא השקעה לא נזילה. אם אתם צריכים את הכסף בטווח של שנתיים, אל תיכנסו לזה. עלויות הכניסה (מס רכישה, עו"ד, תיווך) והיציאה (מס שבח, תיווך) "יאכלו" לכם את כל הרווח של השנתיים הראשונות. ההמלצה שלנו היא להסתכל על טווח השקעה של 5 שנים לפחות.
איך מתחילים ולא נופלים בדרך?
הצעד הראשון הוא לא לפתוח לוח יד 2 מקומי, אלא לפתוח מפה ולסמן יעדים. הגדירו תקציב מדויק שכולל בתוכו 10% עד 15% הוצאות נלוות. זהו ה"מס הנסתר" שרבים שוכחים לחשב. לאחר מכן, צאו לשטח. אין תחליף למראה עיניים. הרחוב שנראה מדהים בגוגל מפס יכול להיות רועש ומוזנח במציאות. הריח של הבניין, האוכלוסייה ברחוב, הקרבה לתחבורה ציבורית, אלו דברים שאי אפשר להרגיש דרך הזום.
לסיכום, שנת 2026 מציבה בפנינו הזדמנויות מרתקות. הכסף עדיין שם, והנדל"ן ממשיך להיות עוגן של יציבות בעולם כאוטי. בין אם תבחרו בקסם הפראי של יוון, ביעילות העסקית של קפריסין או בביטחון המערבי של פורטוגל, ודאו שאתם עושים זאת בעיניים פקוחות, עם ליווי מקצועי, והכי חשוב, מתוך הבנה עמוקה של הצרכים והיכולות שלכם. ההשקעה הטובה ביותר היא זו שנותנת לכם לישון בשקט בלילה בידיעה שהכסף שלכם עובד עבורכם, ולא להיפך.
