התחדשות עירונית בישראל היא תהליך תכנוני־עסקי שהפך בשנים האחרונות לנושא משפטי “חם”. שנת 2025 מסמנת העמקה של המסגרת הרגולטורית: רשות ממשלתית פעילה יותר בהכרזות מתחמים, מדריכים אופרטיביים לרשויות וליזמים, והמשך רפורמות ברישוי ובבקרה. עבור קוראי “חדשות המשפט”, זהו הזמן לפרק את השינויים ולהבין מה חייב להיכנס להסכם – ומה עלול להפוך למוקש יקר לאורך הדרך.
מה השתנה ב־2025 – ולמה זה משנה לחוזה?
הרשויות ממשיכות לקדם נוהלי הכרזה על מתחמי פינוי־בינוי ולתאם בין מנהלות עירוניות, מה שמחזק את הוודאות התכנונית בשלב מוקדם יותר. במקביל נמשכת חקיקה שמטרתה קיצור הליכי רישוי באמצעות הרחבת סמכויות, דיגיטציה ובקרת איכות – מגמה שמחייבת ניסוח חוזי המותאם למציאות של “מהיר יותר אבל מדויק יותר”. המשמעות לדיירים וליזמים: לוחות זמנים מחייבים, אבני דרך מדידות, וערבויות שנפרעות אוטומטית אם יש סטייה.
פינוי־בינוי לעומת הריסה־בנייה נקודתית: מסגרת משפטית קצרה
פינוי־בינוי הוא מסלול מתחמי, לרוב כמה בניינים, שנדרש לעמוד בתנאי־סף ובהם לפחות 24 יחידות דיור קיימות והכרזה/אישור מדינתי־עירוני. תמ״א 38/2 (הריסה־בנייה לבניין יחיד) ממשיכה להתבסס בעיקר על תוכניות עירוניות מחליפות והיתרים שהוגשו במועד. הבחירה בין המסלולים היא קודם כול משפטית ותכנונית – ולא רק שאלה של “כמה מטרים מקבלים”.
רוב נדרש וסירוב סביר: איפה עובר הקו?
במתחמי פינוי־בינוי נדרש רוב מיוחס כדי להתניע מהלך, כאשר הפרקטיקה מדברת על כשני שלישים (66%) במקבץ ולעיתים גם סף מינימלי בכל בניין, כדי שלא “יתקע” תת־מקבץ שלם. עם זאת, ההפעלה בפועל של סנקציות נגד דייר סרבן תיבחן תמיד בראי הסירוב הסביר: כדאיות כלכלית, התאמות לקשישים/מוגבלויות ותנאי דיור חלופי. המגמה בשנים האחרונות היא נגד סרבנות טקטית – לצד הכרה רחבה יותר בזכויות חלשות.
זכויות בדיור חלופי ועלויות מעבר: הסטנדרט המעודכן
ברוב ההסכמים התקניים היזם מממן שכר דירה בתקופת הבנייה, הוצאות מעבר, ועם המסירה – תיקון ליקויים בתקופת הבדק לפי חוק המכר (דירות). מבחינה חוזית, ההמלצה היא להצמיד את שכר הדירה למדד תשומות הבנייה ולהגדיר מועדי תשלום ברורים. בהקשרים של דיור ציבורי, ההנחיות כיום מחדדות: מימון שכירות והמעבר באופן רציף, תוך שמירה על זכויות קיימות.
שלושה סעיפי “חומת־מגן” שחייבים להיות בכל חוזה 2025
1) ערבויות בלתי־מותנות וחשבון ליווי סגור
ערבות חוק מכר בשווי דירת התמורה – לפני פינוי; ערבות ביצוע ובדק – עד אחריות מלאה על הליקויים; וכל זרימות הכסף דרך חשבון ליווי בנקאי בלבד. סעיף ברור של “מתי הערבות נפרעת” מצמצם התדיינויות.
2) לוחות זמנים אמיתיים + פיצוי מוסכם
הסכם טוב מתרגם “תכנון” לשורת אבני דרך (היתר, שלד, חיבורי תשתיות, טופס 4) עם פיצוי יומי/חודשי על איחור. אין להסתפק בניסוח גמיש מדי – אחרת הפיצוי הופך בלתי־אכיף.
3) מפרט טכני שוויוני ומחייב
הבטחות מצגת חייבות להפוך לנספח מפרט חתום, עם פריטים מדידים (ריצוף, אלומיניום, מערכות, חניה ומחסן). שינויי מפרט יתאפשרו רק בהסכמת נציגות, ולא כהחלטת קבלן מבצע.
נקודת המבט של הדייר: איך ממזערים סיכון?
דיירים נוטים להתמקד בתוספת המ״ר – אך עיקר הסיכון חבוי במנגנוני מימון, ערבויות ומדדים. מומלץ לדרוש שקיפות על דוח־אפס, הוכחת ליווי בנקאי ורמת הון עצמי של היזם. מי שנזקק להגנות נוספות (קשישים, בעלי מוגבלויות) רשאי לתבוע התאמות קונקרטיות – החל מקומה ומפרט ועד פתרון מעבר “דלת לדלת” – כחלק מייזום סביר.
כאן כדאי לשקול פנייה לעורך דין דיני מקרקעין שמכיר את הפרקטיקה המעדכנת של 2025 – החל מדרישות הרוב ועד עיצוב ערבויות והצמדות.
נקודת המבט של היזם: עבודה חברתית היא דיני חוזים בשטח
יזמים שמסמנים וי רק על סטטוטוריקה וכלכלה מפספסים את הרכיב שמכריע לוחות זמנים – קהילה. חוזה טוב משלב נספח “קהילתי”: תדירות עדכונים, SLA למענה לדייר, ומתווה טיפול בהתנגדויות לפני הסלמה משפטית. כך חוסכים חודשים של עיכוב וריביות ליווי.
מתי למסלול מתחמי יש עדיפות משפטית?
כשמדובר באשכול בניינים ותשתיות ישנות, פינוי־בינוי מעניק ודאות תכנונית “מלמעלה” ומאפשר הסדרה מערכתית (דרכים, חניה, מוסדות חינוך, שטחים פתוחים). זה גם מגדיל את מרחב ההחלפה בין זכויות והטבות – מה שמקל על גישור ופתרון התנגדויות במסגרת אחידה. מבחינת דיירים, האינטרס ברור: חוזה אחד, מפרט אחיד, ולעיתים תועלת כלכלית חזקה יותר. מנגד, בבניין יחיד עם מדיניות עירונית תומכת, הריסה־בנייה נקודתית עשויה להיות מהירה וישימה.
“טיימינג” חוזי: האם ומתי לעדכן את ההסכם?
נוכח רפורמות תכופות ברישוי ובתכנון, הסכמים מודרניים כוללים “סעיף התאמה רגולטורית”: שינוי מהותי בדין (למשל עדכון פרוצדורות רישוי או בקרה) יאפשר הארכה מוגבלת בלוחות הזמנים או התאמה בתמהיל, בכפוף לאישור נציגות ובקרה שמאית. כך מגנים על העסקה מפני זעזוע חיצוני – בלי להפוך את החוזה ל“פלסטלינה”.
בשלב זה ומטה, לבעלי דירות ולאנשי מקצוע שמבקשים להתקדם לפרקטיקה יישומית מומלץ ליצור קשר עם מומחה שמכיר את שני צדי המגרש – דיירים ויזמים. פנייה אל משרד עורכי דין אביב טסה תסייע בבדיקת היתכנות משפטית וכלכלית, עיצוב מנגנוני ערבויות ומדדים, והובלת המו״מ עד ליווי בנקאי מלא.
תובנות אחרונות לגורמי מקצוע
- ESG והנגשה נכנסים ללב המפרט: מעבר לתו ירוק, דרשו התאמות נגישות כבר בתכנון הראשוני כדי להקטין מחלוקות בשלב המסירה.
- שקיפות נתונים מול הדיירים מקטינה התדיינות: פרסום התקדמות רישוי ומכירות, קבצי Q&A והדמיות עדכניות יוצרים אמון.
- מסלולי אכיפה “רכים” לפני תביעה: גישור, מכתב התראה מנומק, ותיעוד מענה – חוסכים זמן שיפוטי ומקרבים את הצדדים.
על אביב טסה והצוות שמאחורי ההסכמים
משרד אביב טסה מלווה שנים ארוכות פרויקטי התחדשות עירונית מכל הסוגים – הריסה־בנייה נקודתית ומתחמי פינוי־בינוי – משלב הבדיקות המקדמיות ועד מסירה ורישום. המשרד משלב מומחיות בליטיגציה עם עבודה יומיומית מול רשויות התכנון ומנהלות עירוניות, ומביא לחוזה את מה שנלמד “בשטח”: סעיפים שעובדים, ערבויות שנפרעות בזמן, ומנגנונים שמורידים את מפלס המחלוקת.
שורה תחתונה
2025 מביאה עימה פחות סלחנות לחוזים רופפים ויותר כוח לכלי אכיפה “חכמים” בחוזה. מי שמנסח נכון את גבולות האחריות, לוחות הזמנים והבטוחות – דיירים ויזמים כאחד – מצמצם דרמטית את הסיכוי להליך יקר וממושך. זה ההבדל בין פרויקט שמסתיים במפתח ובחיוך לבין כזה שמסתיים בבית המשפט.
משרד עורכי דין – אביב טסה.
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
